“非常规”稳定楼市:如何把握楼市政策调整的尺度和力度？
6月20日，郑州发布《郑州市大型棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》(以下简称《实施办法》)，成为今年全国首个出台房票系统性文件的重点城市。
根据《实施办法》，郑州市中心城区的棚户区，包括中原区、二七区、金水区、惠济区、郑东新区、经开区、高新区，将实行房票安置，即参照货币化安置方式，但对被征收人的补偿不是现金，而是房票——购房时可抵购房款。
李思琪家所在的区域在房票配售政策范围内。他告诉中国《新闻周刊》，该政策遵循自愿原则，并不强制使用房票。如果不想选房票，可以选择货币安置，但是“选房票可以获得奖励”。
据悉，为落实房票安置新政策，激发拆迁户(即被征收人)选择房票安置的积极性，郑州市设立了奖励和优惠政策——选择房票安置的，被征收人将获得8%的安置补偿权益奖励，作为政策奖励计入房票面值，同时以现金形式奖励被征收人3个月的过渡费。
作为住建部命名的22个房地产热点城市之一，郑州在推出房票后，引起了广泛关注和热议。郑州的这一新政策只是全国各地提振楼市行动的一个缩影。
“房票”重现江湖
事实上，在《实施办法》正式公布之前，郑州市棚户区改造房票安置已经开始实施。
据《中国新闻周刊》报道，郑州市二七区马寨镇贺楼村于6月17日贴出公示，发布房票安置实施方案。
“房票对当地拆迁户来说是好事。”在郑州从事房地产销售的陈翔告诉《中国新闻周刊》，“我只能等待安置。现在可以选择房票或者现金，还有很多优惠政策。”
《实施办法》明确了多项激励和优惠政策。除了上述政策优惠和三个月过渡费外，房票可由全城合作开发商选择。所购房屋不计入家庭限购套数，可享受税收减免。可在新购房屋所在学区为子女办理入学手续，购房记录或贷款已结清的，还可享受首套房贷利率。
“如果按照搬迁安置户获得的安置房通常是小产权(集体产权)，是市场商品房价格的50%左右，不能上市交易，只能在村集体内部转让。”陈翔说，现在可以通过房票配售来选择商品房。“一个有产权，一个没有产权，这不是一个概念。”
但相比以往棚户区改造的补偿形式，郑州的房票安置也引起了不同的声音。
鉴于房票配售类似于代金券的形式，有网友甚至戏称其为“白赔”。一位郑州市民说，“以前拆迁要么是实物补偿，要么是货币补偿，现在创造了一种‘白补偿’。”
据了解，郑州2016之前的城中村拆迁项目，很多都还没有安置。这些拆迁户很多都不愿意选择房票安置，比如离中心城区近，地理位置好的，更愿意选择回迁。
当地一位等待安置的拆迁户说，回迁房可以用来出租。如果商品房是用房票支付的，往往意味着新房单价更高。“回迁房面积肯定会缩水，可能要自己掏钱。买了就没钱装修了。”
李思琪告诉中国《新闻周刊》，每个家庭的情况可能不同。有人愿意选择房票，有人更愿意搬回来。就他而言，他更愿意选择货币补偿。
北师大政府管理研究院副院长、河南省商业经济学会会长宋对中国表示，郑州推出的房票配售政策，是疫情防控背景下激活楼市、刺激消费、拉动内需的一个非常好的举措，也给了人们更多的购房选择。
事实上，这已经不是郑州今年第一次出台楼市救市新政了。今年3月，郑州开始松绑“认房又认贷”政策，打响楼市政策调整“第一枪”，成为2016调控收紧以来首个松绑“认房又认贷”政策的重点城市。
虽然郑州稳定楼市新政仍在继续，但市场给出的反馈有限。中房协数据显示，5月郑州新建商品住宅成交42.6万平方米，环比下跌16.5%，同比下跌50.2%。二手房交易量33.5万平方米，环比下降14.2%，同比上涨3.6%。
郑州商品房面临巨大的去库存压力早已是公开的秘密。RealData郑州分公司年报数据显示，截至2022年2月，郑州主城区住宅库存五区高，均超过18个月，其中金水区最高，还有35.4个月可去。
中房协的数据也显示，郑州商品房狭义库存为1395万平方米，去化周期高达34个月。
国家统计局数据显示，5月份70城新房价格出现6年半多来首次下跌，其中二线城市新房价格指数同比上涨0.3%，郑州同比下跌2.5%。2021年8月以来，郑州一手和二手房价双双下跌10个月。
在此背景下，棚户区改造房票安置被提上日程。事实上，在此之前，郑州棚户区改造已经开始采取货币安置的政策。
房票配售并非郑州首创。早在2015，就有城市在棚户拆迁安置中引入了房票制度。当时房地产市场也面临很大的去库存压力，其中库存高企的内蒙古鄂尔多斯最具代表性。
2016鄂尔多斯市东胜区推行房票制。截至当年5月底，东胜区消化住房存量13566套、184万平方米，占住房库存的40%、总面积的30%，去库存效果明显。
广东省规划与住房政策研究中心首席研究员李表示，经过2015的棚改去库存，鄂尔多斯楼市逐渐回归正轨。
但2018之后，随着棚改货币化权限的强制退出，房票制度暂时退出了历史舞台。
多位受访专家表示，房票制度有利于当地楼市有针对性的去库存，促进房地产市场的流通效率，而这恰恰是目前郑州楼市需要解决的问题。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国新闻周刊》表示，如果房票推进工作到位，可以减少或取消安置房建设，客观上减轻了政府直接建设此类房屋的压力。
“同时也保证了这类购房资金留在住房领域，也是保证金融体系稳定、防止购房资金流向非房地产领域的重要体现。”他说。
郑州一位业内人士表示，房票制度是否有利，关键要看执行情况。“这一切的达成，都要看政策的执行情况，比如房票价格是否合理，政府是否投入了足够的资金，对安置户的各方面激励措施是否到位，房企的缴费率是否能跟上。”
多地松绑限购。
值得注意的是，在郑州之外，全国多地也重启了房票系统。棚改房票政策似乎正在成为多地提振楼市的重要举措之一。
据《中国新闻周刊》不完全统计，今年全国至少有20个城市开始探索实施房票配售政策，包括信阳、许昌、温州、绍兴、常熟、鄂州、宜宾、界首等。
有分析指出，高库存、高去化压力是这些城市楼市的共同特征。
事实上，今年以来，各地不断出台提振楼市的政策，从非热点城市到热点城市，从公积金政策到限购限贷限售等限制性政策，范围和力度不断加大，尤其是6月份以来。各地提振楼市的动作越来越密集。公开限购是各地经常采用的稳定楼市手段之一。比如南京最近再次调整楼市限购政策，允许非本地户籍人员缴纳社保购房。
准备在南京定居的杨宇告诉中国《新闻周刊》，他几个月前就打算在南京买房，但南京买房需要连续两年的社保记录，门槛太高，只好暂时放弃。
“现在限购放开了，改社保只需要6个月，还可以还，主城区郊区都可以。”杨宇说他重新燃起了买房的念头。
作为长三角中心城市之一，南京楼市过去一直以“稳”著称，但最近动作频频。据中国《新闻周刊》的不完全统计，从4月初开始，在两个多月的时间里，南京已经先后出台了十几个楼市调控政策。
安徽合肥迈出了更大的一步，不仅缴纳社保买房，还放出了允许企业买房的大招。
据当地媒体报道，6月24日，合肥调整限购政策，市区户籍集体户和投靠亲友户，购房资格与市区户籍家庭相同；在非本市户籍居民家庭购房资格认定中，社会保障税认定追溯补缴；法人和非法人组织可以购买市区新建商品住房和二手住房。
在严跃进看来，南京、合肥等房地产市场相比同类城市还算不错。他告诉中国《新闻周刊》，上述政策调整表明，即使是热点城市现在也面临房地产市场的压力。
为了提振楼市，很多城市还在公积金上做文章。降低首付比例，提高贷款额度，成为很多城市的选择。
6月23日，福建泉州出台新政，将首套房公积金贷款首付比例调整为不低于20%，购买二套住房首付比例调整为不低于30%，而有两三个子女的家庭，可在最高贷款额度基础上再加654.38+万元。
广东珠海实行的公积金“接力贷”也引起关注，其中提到实行“一人买房全家帮”。也就是说，直系亲属可以从公积金账户中取钱，帮助对方支付首付或偿还购房贷款。湖南邵阳、广东潮州、四川资阳、云南楚雄、江西赣州、河北赣州、秦皇岛等地也出台了类似政策。
除了放松限购、降低首付比例、降低利率、提高公积金额度等“常规”措施，各地都使出浑身解数救市。有的城市打出买房“送工作”的口号，甚至把卖房也纳入考核；一些地方推出了“小麦首付”、“大蒜首付”、“西瓜首付”的促销政策。
拯救自己的“非凡”方法
今年6月65438+10月以来，玉林多栋楼接待了当地各级政府或职能机关组织的看房团。
玉林市的许多房地产经纪人告诉中国《新闻周刊》，今年，他们确实收到了许多官方的看房活动。“人数不确定，大部分是县级机关组织的，或者来自乡镇。”
玉林甚至用上了买房“送工作”的大招。根据《玉林市关于加快人口进城的若干政策措施》规定，当地负责向已在本市购房且未就业的新市民推荐3个以上工作岗位，且工资不低于玉林市最低工资标准。
现在在榆林，从每个区县到每个乡镇，都下达了“拉人进城”的任务。“不管买多少房，增加多少常住人口，都有明确的任务。”在榆林某事业单位工作的张明告诉《中国新闻周刊》，几乎所有的机关事业单位都有分配任务。
《中国新闻周刊》还了解到，榆林各级机关单位也将“拉人进城”纳入考核，每年都有量化具体的指标，还设立了奖惩机制，对不能完成人口进城任务的县(市、区)进行绩效扣分，直至绩效降级。
以博白县为例，该县每周召开一次人口进城进度会。在3月16的进度会上，博白县约谈了那一周的最后三个镇和部门。
无独有偶，山东省青岛市也将推动居民买房纳入评估。青岛市薛家岛街道办事处近日发布了《关于促进居民购买新建商品房的通知》(以下简称《通知》)。街道办事处不仅要组织商品房团购，还要把促进居民购房纳入工作考核。有网友调侃“宇宙的尽头是考公，考公的尽头是帮开发商卖房”。
《通知》还明确提出了工作目标。到6月底，每个社区完成不少于两次网签。“没完成的话，社区要扣分，社区书记也可能被扣分。”街道办一名工作人员说。
长沙的楼市新政也是创意十足。5月初，长沙出台“租购并举”政策，其名下房产作为租赁住房，将不计入家庭住房套数，从而可以绕过长沙目前的限购政策购买商品房。
类似的政策也出现在四川成都。5月31日，成都推出“房票”租房新政。居民将自有住房出租给新市民、年轻人等群体，承诺遵守保障性租赁房相关政策规定且五年内不得上市交易，纳入保障性租赁房管理服务平台管理的，可以再购买一套住房。
如果说上述“救市措施”足以打破人们的传统认知，那么“蒜换房、大麦换房”则让很多人觉得“扯淡”。
上月底，河南省开封市杞县建邺市打出“5元/斤，大蒜换一套房子”的广告，购房者将大蒜卖给指定的购买者，可抵扣部分首付款，最高65438+万元。
6月20日，河南商丘市民权县建业地产也推出了“2元/斤，小麦换房子”的促销活动，最高可达654.38+0.6万元。
尽管上述促销活动在舆论的关注下被开发商紧急叫停，但有分析指出，虽然“易货”促销的宣传噱头大于实际效果，但上述城市和开发商面临的严峻去库存挑战可见一斑。在疫情对整体经济的影响减缓之前，预计会有更多的城市和房企以“超常规”的方式自救。
“房住不炒”依然是底线。
据中泰证券不完全统计，今年6-5月，全国134个城市共发布326个地方放松政策，尤其是5月份进入密集发布期，政策松动呈现加速趋势。
6月，据中原地产研究院统计，截至20日，当月超过80个城市发布楼市新政近100条。
我爱我家集团前副总裁、景辉智库首席经济学家胡景晖告诉中国《新闻周刊》，受疫情等因素影响，地方政府财政压力很大。如果房地产市场不回暖，许多地方政府的财政收入可能会有更大的困难和缺口。这也被认为是各地积极尝试各种方式提振楼市的背景和原因。
今年全国两会上，国务院市政府工作报告在提及楼市时，强调了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，同时增加了“支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求”的表述。
多位受访专家表示，在当前市场环境下，中央对地方楼市松绑政策的容忍度有所提高，政策放松的空间在扩大。
4月29日召开的中共中央政治局会议提出“支持各地因地制宜完善房地产政策”。外界认为，这是对今年各项宽松政策的认可，也给了地方政府更大的调整权限。
值得注意的是，这种表述的前提是“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”。有分析指出，“房住不炒”仍是地方政府因城施策调整政策的前提和底线。
5月20日，多方消息证实，南京从当天起取消二手房限购，南京户籍和非南京户籍居民购买二手房无需提供购房证明。但“半日游”结束后，上述政策被紧急叫停。
有舆论认为，可见支持合理购房需求的政策可以出台，但不能无底线刺激需求，也要防止投机炒房。分析指出，目前中国房地产市场面临的主要压力是需求不足。要恢复市场信心，改善市场预期，最重要的是精准施策，刺激真实和潜在的住宅消费需求。
业内普遍认为，未来会有更多城市通过各种方式积极提振楼市。然而，如何在“房住不炒”和“更好满足购房者合理住房需求”之间取得平衡，如何因地制宜调整政策，是地方政府面临的考验。
在胡景晖看来，各地都需要“因地制宜”。他认为，城市还有很大的空间和自主权，要在“房住不炒”的前提下，因地制宜出台一些“更有力的政策”。
(原标题:《非常规“稳定楼市”应受访者要求，李思琪、陈翔、杨宇、张明为化名)