如何选择门面

1.把握“客流”就是“资金流”的原则

在繁华拥挤的地段开店，成功的几率往往比普通地区高很多，因为络绎不绝的人流是潜在的客源。只要你卖的商品或服务能满足消费者的需求，你就一定会有好的业绩。客流量大的区域有①城镇的商业中心(也就是我们通常所说的“市区”)；(2)车站附近(包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点)；③医院门口(有住院部的大医院优先)；④校门；5热门旅游景点；⑥大型批发市场门口。

2.利用“商店在多隆”的效应，我们不妨听听消费者的说法:

某公司白领陆小姐是鲜花消费大户，经常给客户朋友送花篮、花束。她说，除了特别着急的时候，她可能会找附近的花店买花。很多时候她都是赶着去体育场路买花，因为花店多，花色品种齐全，选择也多。在某大学教书的姜女士，总喜欢去东坡路、武林路等服装店密集的地方买衣服。她觉得除了款式多，很多店都可以货比三家，一个价格入手更容易。所以不用担心同业竞争。一旦横向店铺越来越多，就会产生聚合效应，很容易扩大影响力，聚集人气，形成××专业街，生意肯定比单枪匹马好做。

3.注意，经营地点的选择与经营内容和潜在客户群密切相关。各行各业都有不同的特点和消费者，黄金地段不是唯一的选择。有些店还不如相对偏远地区的店，比如卖油盐酱醋的小店。在居民区开业肯定比在闹市区好。再比如文具店，显然不如黄金地段的文教区理想。所以一定要根据不同的经营行业和项目来确定开店的最佳地点。下表供参考。可以类推绕过:在理想区域经营，如小吃店、副食店、专卖店、酒店、车站附近的书店、文具店、鲜花礼品店、洗衣房、录像厅、影楼等文教区、米店、杂货店、发廊、报刊亭、裁缝店、托儿所、供水站、水果店等居民区、洗车店、摩托车修理店等。

第二步:做进一步的调查。店铺选址初步选定后，要做进一步的综合考察，对相关情况做一定的调查分析，再决定是否最终在此设点。

主要考察以下几个方面:

1，店铺本身的情况。经营一家音像制品店的小罗，最近从别人那里开了一家店。这家面积为15平米的店，位于第二繁华地段。每天的客流量也很可观，但是房租很便宜。每个月只要在800块，小罗就以为自己捡了便宜，偷偷享受。没想到，花了一万多块钱装修，盛大开业不到一个月，一纸“违章通知书”让他晕头转向。原来，最后一家通过内部关系得知这家店迟早要拆，于是他们从壳里出来，拿了一张票就跑了，留下一个铁环给小罗搭。所以在租店面之前，一定要对店面进行仔细的调查和了解。

2.楼主的背景有些人急于找店，于是找遍了大街小巷。有时候真的能找到几家有“转让”字样的店，迫不及待的跟他们谈条件，交押金甚至租金。其实这种做法极其草率，很容易带来一系列后遗症。如果真的看中店面，最好先从侧面打听一下真正的房东(也就是产权人)，对其背景有个基本的了解，觉得靠谱后再做接触。一般来说，最好直接和真正的房东谈。如果房东说已经出租了承包权，不愿意再介入，那你和现在的掌柜协商也不迟。另外，一旦协商成功，也一定要注意正规的预协议，要求产权人变更承租人姓名。△同行业竞争主要是经营业绩和商品的价格水平。通过调查同地段同类店铺的经营业绩，可以初步计算出租用该店铺可能的盈利情况；而考察它们的商品价格水平，就是据此确定它们未来的商品价格。这些都是非常必要的。

3.客流“客流”就是“资金流”。调查客流量不仅可以让你对未来的经营情况有一个很好的了解，还可以为你决定未来的营销重点提供科学的依据。客流主要考察这些内容:①附近单位和家的情况，包括有多少居民楼、机关、公司、学校甚至其他店铺(这些店铺很可能成为你的常客)；(2)过往人群的结构特征，包括其年龄、性别、职业等结构特征和消费习惯；③客流淡季。比如学校附近的门店要考虑寒暑假，机关、公司集中区域的门店要掌握自己的上下班时间，车站附近的门店要摸清客流淡季的规律。这些是你设定营业时间的重要依据。第三步:尽快拿下心仪的店铺。一旦找到理想的店铺，一定要果断决策，尽快拿下心仪的店铺。否则大睡很可能会因为你一瞬间的犹豫而被别人抢先一步，导致错失良机。如何拿下店铺？谈判自然至关重要。

4、谈租金价格对于开店来说，租金往往是最大的固定成本。在和房东协商之前，你先要心里有个谱，先定一个可以接受的最高价。这个价格一定是:①你觉得你肯定买得起。尤其是要一次性还清几年的房租，看自己有没有支付能力；2预算，估计有钱赚；(3)去附近打听类似的门面，价格基本一致，比较合理。然后以这个自己设定的最高租金价格为基础，对比房东给出的租金价格，权衡后再协商价格，会更容易成功。

5、谈谈支付方式付房租有很多种方式。一般最常见的有按月结算、定期支付、一次性支付。如果房东除了每月固定的租金之外，还想根据你的经营情况分享一定比例的利润，可以采用按月结算的方式，这样可以及时结算，不至于长时间增加计算难度，双方都满意；有的门面把租金定了一两年，然后要续租，往往要按一定的比例逐年上涨。这种情况下，租金最理想的支付方式是半年或一年支付一次，这样一旦有新店或有跳槽意向，就不会损失押金；其他店面都是长期租用，租金10到20年。如果你有足够的资金，并且看好自己选定的店面，也可以一次性付清10到20年的租金，这样不仅可以避免担心门面中途被别人高价挖走，还可以省下不少租金，因为长期来看，门面租金一般都是上涨的。

6、谈附加条件跟房东谈判，除了谈租金，还要注意谈好相关的附加条件，这样也能帮你省不少钱。首先，在租房前，你要对店内现有情况有一个清晰的了解，包括装修和设备，然后通过协商，要求房东对门面房进行基础改造后再出租，比如拆除原有报废设备和装修，对店铺的屋顶、地面、墙面进行基础修缮，增加或维修水电设施，或者要求房东承担相应费用，从租金中扣除。总之，我们应该尽力省钱。同时可以通过协商要求免除押金。一些黄金地段的门面房存款往往相当可观。虽然这笔钱最终会还给你，但是如果你继续经营，这笔钱就留在那里了。对于资金紧张的创业者来说，这也是一个不小的“负担”。如果谈得好，完全有可能卸掉。此外，还可以通过协商要求延期支付租金。尽量降低初始租金，等生意步入正轨一段时间后再按标准支付，补上前期的差价。只要你真诚合理的给楼主分析话，主动限制延长期，一些讲道理的楼主会同意的，这也能为创业初期减轻不少经济负担。